柳州市中级人民法院
民事判决书
(2012)柳市民一终字第597号
上诉人（一审被告）：周一。
委托代理人：黎二，律师。
委托代理人：冯三，律师。
被上诉人（一审原告）：原告柳州x建设公司。
委托代理人：罗四，律师。
委托代理人：仲五，公司主任业务员。
上诉人周一与被上诉人柳州x建设公司（以下简称x公司）排除妨碍纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初(一)字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月18日受理后，依法组成由审判员郭智担任审判长，审判员陈文、代理审判员黄智文参加的合议庭，于2012年8月13日公开开庭审理了本案。书记员谭皓匀担任记录。上诉人周一的委托代理人黎二、冯三，被上诉人柳州x建设公司委托代理人罗四到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年8月1日，x公司与周一签订一份《租赁协议》，约定x公司将柳州市飞翔路145-1号铺面出租给周一，租赁期限为2009年8月1日至2010年7月31日止，租金为每月1505元，每月5日前交清当月租金。合同第六条第4点中约定：租赁期间，如遇国家、铁路局及x公司建设需要等原因致使协议不能继续履行，出租方有权终止协议，并提前一个月通知承租方搬迁。双方互不承担责任。若有经济补偿，归x建安公司所有。合同第八条约定：本协议终止后，承租方应在协议终止之日前搬出所承租的房屋设备，并由双方对房屋设备进行检查，确认完好，缴足各种费用后，出租方将所收保证金一次性退回承租方。2009年12月29日柳州市华成房屋拆迁服务有限责任公司发出《关于门面暂停出租、转让的通知》，记载：“依据…….我单位实施“柳州南边周边地区旧城改造工程”项目建设，需拆迁……等该建设项目规划定点红线范围内(e地块)国有土地上的房屋及附属物。……”2010年10月25日柳州铁路建筑安装工程公司x实业分公司向周一等门面承租户发出《通知》:“接上级部门通知，因柳州火车站前广场改造工程需要，请你们在2010年10月30日前搬迁完毕，将房屋设备交还我公司并办理相关退租手续。”在该通知上，有“周一”的签名，但周一称不是其本人签名。2011年6月1日x公司的委托代理人罗清良向被告发出《律师函》，记载：“你与x公司签订的房屋租赁合同已于2010年7月31日到期，双方合同关系已经终止。你应该将所租用的房屋交还给x公司，但经多次催促你仍拒绝交房，……现郑重致函你于2011年6月15日前，就交还租赁物事宜与x公司进行协商并在此期限内交还租赁物……”。周一从2010年11月就没有再向x公司交纳租金，双方没有续签租赁合同，但周一一直使用租赁门面至今，没有交纳任何费用。
一审法院认为，x公司与周一之间原签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当依约履行自己的权利义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。租赁合同约定至2010年7月31日合同期限届满，周一就应当将租赁门面返还x公司。x公司在2010年10月25日即合同期限届满后，才向x公司发出搬迁通知，没有违反合同的约定及法律的规定。周一辩称x公司是在合同履行期间就向其提出搬迁的要求，但其提供的《关于门面暂停出租、转让的通知》并不是x公司向周一所发，故周一没有证据证明其辩解，该院对此不予采信。周一辩称由于与x公司及拆迁公司没有达成拆迁补偿协议，所以不同意搬离门面。拆迁补偿款纠纷与该案租赁合同期限届满后排除妨碍纠纷系不同的法律关系，周一不能以此对抗x公司作为出租人收回租赁门面的权利，周一辩解没有事实及法律依据，该院不予采信。综上，x公司要求周一立即腾出所占门面，交还x公司的诉请，该院予以支持。在租赁合同期满后，x公司不同意续租，明确要求周一返还门面的情况下，周一就应当搬出租赁门面，但该案周一不但在租赁期满后不搬出租赁门面，而且从2010年11月份就开始不再交纳租金并继续使用门面，侵犯了x公司对出租门面的合法经营管理权，所以，x公司要求周一赔偿损失的诉请，该院亦予以支持。x公司要求依照原租赁协议约定的租金计付赔偿金，从2010年11月计至2011年6月，共计12040元，该院予以支持。
一审法院依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条之规定，判决：一、周一向柳州x建设公司返还飞翔路145-1号门面。二、周一向柳州x建设公司支付赔偿金12040元。案件受理费601元（x公司已预交），由周一负担。
上诉人周一不服一审判决，上诉称，
1、x公司有无出租门面的主体资格事实不清，在一审中，x公司没有出具租赁房屋产权或经营管理使用权的证明；2、x公司无出租讼争门面房屋的主体资格，依据柳州市发展和改革委员会、柳州市规划局和柳州市人民政府的相关批文，及《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第三款的规定“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋；(二)改变房屋和土地用途；(三)租赁房屋。”上诉人与x公司讼争的门面，x公司在一审中已经认可其跟柳州市政府有关部门签订了拆迁补偿协议，并获得了拆迁补偿。上述门面房屋的所有权和经营管理权已经于2010年始归柳州市政府有关部门所有，x公司则不再具有所有权和经营管理权。因此，从2010年起，上诉人与x公司签订的房屋租赁合同因违反法律法规强制性规定，是无效的，x公司无权要求上诉人支付门面租金。综上，一审判决错误，请求二审法院予以撤销，并驳回x公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由x公司承担。
被上诉人x公司辩称，1、房屋是否可以出租并不当然要求有所有权，如接受委托或者保管或者有使用权也可以出租，我公司出租门面给上诉人，上诉人也交纳了一定的租金，所以上诉人的上诉理由不成立；2、柳州市发改委的立项批文发下来后，我公司只要求收回房屋，没有再收租金，也没有对房屋进行任何处分。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人未在二审期间提交新证据。
本院依职权调取的证据有：一、2010年10月15日柳州飞翔路广场周边地区旧城改造拆迁补偿安置协议；二、2012年8月17日南站一、二区生办房屋及其它地点房屋设备移交记录；三、2012年9月18日柳州y投资发展有限公司给柳州市中级人民法院的声明。四、本院对吴六的询问笔录。
上诉人质证后认为：对证据一至三的真实性没有异议，但对吴六所述内容的证明力有异议。
被上诉人质证后认为：对以上证据的真实性没有异议。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，根据柳州市人民政府与南宁铁路局就柳州市城市建设项目涉及南宁铁路局土地征收和房屋拆迁事宜所达成的协议书的约定，2010年10月15日柳州y投资发展有限公司与南宁铁路局签订了《柳州飞翔路广场周边地区旧城改造拆迁补偿安置协议》，本案讼争的门面即在该协议中附件1的第142项中，该部份房屋按照协议约定是“力争2010年11月30日前完成清退工作”，但实际移交时间是2012年8月17日。
本院认为，x公司诉请的是排除妨碍纠纷，因此，本案应当审查上诉人占用门面是否有合法依据。上诉人主张讼争门面房屋由于政府征收已经于2010年始归柳州市政府有关部门所有，因此，x公司无权向其主张相关权利。但从证据上来看，作为柳州市政府征收和拆迁的实施者柳州y投资发展有限公司是在2010年10月15日签订了柳州飞翔路广场周边地区整体拆迁补偿安置协议，协议中对讼争门面的清退工作约定有期限，但是对权属移交的时间约定不明，直到2012年8月17日柳州y投资发展有限公司才实际接收了包括讼争门面在内的一些房屋设备，因此，在此之前x公司对讼争门面仍具有所有权和管理权。而x公司与上诉人之间原签订的《租赁合同》早已于2010年3月31日到期，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。上诉人逾期后不返还，继续占用争议门面，于法于理无据。上诉人以未能得到相应经济补偿为由拒绝搬离门面，与本案属不同的法律关系，上诉人可以通过协商或诉讼另行解决。因此，被上诉人要求上诉人搬离，一审法院予以支持并无不当。由于讼争门面被征收，作为被征收方的x公司负有交付讼争门面的义务，上诉人拒不搬离继续使用，侵犯了x公司的权益，x公司据此主张赔偿金，并参照事实上的租赁关系和标准来计算相关损失，一审法院予以支持亦无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，一审适用法律恰当，程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费601元（上诉人周一已预交），由上诉人周一负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭智
审 判 员 陈文
代理审 判 员 黄智文
二○一二年十月十七日
书 记 员 谭皓匀